CNJ proíbe exigência de certidões negativas para registro de imóvel

O que muda

O Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que cartórios e tribunais não podem exigir certidões negativas de débitos (CND) — federais, estaduais ou municipais — como condição para lavrar, registrar ou averbar escrituras públicas de compra e venda de imóveis. A exigência configura sanção política tributária e viola a jurisprudência do STF e do próprio CNJ. As certidões fiscais, no entanto, podem ser solicitadas com finalidade informativa, para dar transparência ao negócio, sem impedir o ato registral.

Base legal e precedentes

• Jurisprudência do STF: ADI 394/DF e outros precedentes vedam condicionar atos da vida civil/empresarial ao pagamento de tributos (sanções políticas).
• Entendimentos do CNJ: decisões anteriores já afirmavam a inexigibilidade de CND como pré-requisito registral, reforçando o caráter de publicidade e segurança jurídica do registro imobiliário.
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973): define hipóteses de recusa de registro sem prever ausência de CND como motivo.

Quando começa a valer

O julgamento foi concluído no Plenário Virtual e divulgado em 8 de setembro de 2025. Por se tratar de decisão administrativa vinculante no âmbito do Judiciário, a orientação tem aplicação imediata para serventias extrajudiciais e corregedorias. Atos normativos locais em sentido contrário devem ser revistos ou considerados inválidos naquilo que conflitem com a tese firmada.

Impactos práticos e benefícios

Para compradores

• Menos burocracia e mais agilidade no registro da aquisição.
• Redução de custos com emissão de múltiplas certidões.
• Segurança jurídica: o registro não será bloqueado por pendências fiscais de terceiros; informações podem constar nos autos, sem impedir o ato.

Para vendedores

• Previsibilidade do fechamento do negócio, sem “surpresas” cartorárias ligadas a CND.
• Separação de esferas: débitos fiscais são tratados pelas fazendas públicas, sem travar a circulação do bem.

Cuidados essenciais (due diligence)

• Solicite certidões informativas (inclusive positivas) do vendedor e do imóvel para avaliar riscos — ainda que não sejam requisito para registrar.
• Verifique tributos do imóvel (IPTU/ITR, taxas municipais), ações fiscais relevantes e eventuais execuções que possam alcançar o patrimônio.
• Preveja cláusulas contratuais de responsabilidade/indenização por débitos ocultos, com prazos e mecanismos de retenção/escrow quando fizer sentido.
• Atenção à fraude à execução: a dispensa de CND não legitima alienações simuladas ou em prejuízo de credores; a boa-fé e a diligência do adquirente seguem centrais.

Como fica na prática (checklist rápido)

1. Escritura e título em ordem (qualificação completa, poderes de representação, ITBI).
2. Registro: apresentação ao Registro de Imóveis sem exigência de CND como condição.
3. Transparência: anexar, se desejado, certidões informativas para ciência das partes.
4. Contrato: alocar riscos fiscais e prever soluções em caso de passivos supervenientes.

Conclusão

A decisão do CNJ desburocratiza o mercado e alinha a prática registral à jurisprudência constitucional, protegendo a livre circulação de bens sem esvaziar a transparência. Compradores e vendedores ganham em agilidade e previsibilidade, desde que mantenham uma due diligence responsável e contratos bem estruturados.