Seu imóvel na mira do Leão: imposto sobre herança e IPTU vão subir.

Uma mudança silenciosa nas regras fiscais promete impactar o bolso de milhões de brasileiros. Se você possui um imóvel, seja uma casa, apartamento ou terreno, prepare-se: a forma como o governo enxerga o valor do seu patrimônio está mudando, e isso pode significar um aumento significativo no IPTU e no imposto sobre heranças e doações.

O Fim da "Vista Grossa": Imóveis na Mira do Leão

Imagine que o seu imóvel, avaliado em R$ 500 mil no mercado, ainda é declarado por aquele valor de compra de dez anos atrás, digamos, R$ 200 mil. Para muitos, essa era uma prática comum e até vantajosa na hora de pagar impostos. No entanto, essa realidade está com os dias contados.

Uma nova instrução normativa da Receita Federal, somada às recentes alterações da Reforma Tributária, está fechando o cerco contra a defasagem no valor dos imóveis. A nova diretriz principal é clara: os imóveis devem ser taxados pelo seu valor de mercado atual.

Essa mudança, que pode parecer sutil, tem um impacto direto e profundo em dois tributos conhecidos por todos os proprietários e herdeiros: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), o popular "imposto sobre herança".

As Principais Mudanças: O que Realmente Muda para Você

Para entender o tamanho do impacto, é preciso olhar para cada imposto individualmente. As alterações não vêm de uma única lei, mas de um conjunto de modernizações na legislação que se complementam.

1. A Opção que Vira Pista para o Fisco:

Recentemente, a Receita Federal abriu uma janela de oportunidade para os contribuintes atualizarem o valor de seus imóveis na declaração do Imposto de Renda. A vantagem? Pagar um imposto único e reduzido de 4% sobre a diferença do valor antigo para o novo, evitando uma "mordida" maior do Leão (de 15% a 22,5%) numa futura venda.

Ponto de Atenção: Embora seja opcional, ao aderir a essa atualização, o contribuinte informa oficialmente ao governo o valor de mercado do seu bem. Essa informação poderá ser usada por municípios e estados para atualizar suas bases de cálculo, refletindo diretamente no IPTU e no ITCMD.

2. O Imposto sobre Herança (ITCMD) Ficará Mais Caro:

A Reforma Tributária trouxe uma mudança crucial para o ITCMD. Antes, muitos estados, como São Paulo e Espírito Santo, tinham uma alíquota única. Agora, a cobrança será progressiva em todo o país. Isso significa que, quanto mais valiosa a herança, maior será o percentual do imposto.

Impacto Direto: Uma herança de R$ 3 milhões pagará um imposto proporcionalmente maior que uma de R$ 500 mil. E o cálculo será feito sobre o valor de mercado do imóvel, não mais sobre um valor venal defasado. A alíquota máxima, que hoje é de 8%, poderá ser revista no futuro.

A Malha Fina Imobiliária: Como a Receita Cruzará as Informações

Você pode estar se perguntando: como o governo saberá o valor real do meu imóvel? A resposta está na tecnologia e em um poderoso sistema de cruzamento de dados que já está em andamento. A Receita Federal não dependerá apenas da sua declaração.

O "CPF do Imóvel": O governo está implementando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Juntos, eles criarão uma identidade única para cada imóvel no país, como um "CPF" ou "Renavan" para propriedades. Esse código vai centralizar informações de diversas fontes.

A teia de informações da Receita inclui:

Cartórios: Através da Declaração de Operações Imobiliárias (DOI), os cartórios informam à Receita todas as transações de compra e venda, incluindo os valores negociados.
Imobiliárias: A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) obriga as imobiliárias a reportar dados sobre aluguéis e vendas que intermediam.
Prefeituras: Os dados do IPTU, incluindo o valor venal utilizado para o cálculo, serão compartilhados de forma mais eficiente.
Bancos: A declaração e-Financeira informa sobre movimentações financeiras de alto valor, que podem ser cruzadas com a compra de imóveis para verificar a origem dos recursos.
Inteligência Artificial: Algoritmos avançados irão analisar todas essas informações em busca de inconsistências. Por exemplo, se um inquilino declara o aluguel pago em seu Imposto de Renda, mas o proprietário omite esse recebimento, o sistema emitirá um alerta automático.

Essa integração massiva de dados tornará praticamente impossível manter um imóvel declarado por um valor muito abaixo do seu preço de mercado sem que o Fisco perceba.

Exemplo Prático do Aumento de Impostos:

IPTU: Um imóvel com valor venal de R$ 200 mil que paga, por exemplo, R$ 1.500 de IPTU por ano, ao ter seu valor atualizado para o preço de mercado de R$ 600 mil, pode ver seu imposto triplicar, chegando a R$ 4.500.
ITCMD (Imposto sobre Herança): Ao herdar um imóvel que constava na declaração do falecido por R$ 300 mil, mas cujo valor de mercado é de R$ 1 milhão, o imposto será calculado sobre o R$ 1 milhão. Em um estado com alíquota de 4%, o imposto saltaria de R$ 12 mil para R$ 40 mil. Com a nova regra de progressividade, para heranças de maior valor, o impacto será ainda mais acentuado.

Pontos Chave da Nova Realidade Fiscal

Ponto Chave	Descrição	O que fazer?
Valor de Mercado	É o preço real do imóvel em uma negociação de venda. Esse passa a ser o valor de referência para os impostos.	Avalie o valor de mercado atual do seu imóvel.
Cruzamento de Dados	A Receita usará tecnologia para cruzar informações de cartórios, prefeituras e bancos para determinar o valor dos imóveis.	Mantenha suas declarações consistentes e alinhadas com a realidade do mercado.
Atualização na Receita	Possibilidade de atualizar o valor do imóvel no IR pagando 4% sobre a valorização.	Consulte um contador para avaliar se a atualização voluntária é vantajosa para o seu caso.
Progressividade do ITCMD	Quanto maior o valor da herança ou doação, maior a alíquota do imposto.	Planejamento sucessório torna-se fundamental para mitigar custos.

Esteja Preparado: O Planejamento é a Melhor Saída

A mensagem do governo é clara: a era do valor simbólico dos imóveis para fins fiscais acabou. O objetivo é aumentar a arrecadação de forma mais justa, tributando o patrimônio pelo seu valor real.

Para o cidadão, a notícia acende um alerta. É hora de reavaliar o planejamento patrimonial e sucessório. Ferramentas como a doação em vida ou a criação de holdings familiares podem ser alternativas para organizar a sucessão e reduzir o impacto dos novos impostos.

Não seja pego de surpresa. Informe-se, consulte especialistas e entenda como essa nova realidade fiscal irá afetar o seu patrimônio e o futuro da sua família. O leão está de olho, e a melhor defesa é o conhecimento.