Leilões de Imóveis Residenciais no Brasil (2020–2025): crescimento, mapa regional, perfis e como começar

1) Panorama 2020–2025: o que mudou

Entre 2020 e 2025, o mercado brasileiro de leilões de imóveis residenciais saiu do nicho para o mainstream. Três vetores explicam o ciclo: (i) inadimplência pontual no crédito imobiliário após a pandemia; (ii) juros muito elevados em 2022–2023, com recuo parcial em 2024; e (iii) digitalização dos leilões, que diminuiu barreiras de entrada e ampliou o público.

• Inadimplência e retomadas: a inadimplência do financiamento imobiliário atingiu pico em 2023, pressionando retomadas e leilões subsequentes.
• Juros: a Selic saiu de mínimo histórico em 2020 e voltou a dois dígitos em 2022–2024, encarecendo o crédito e valorizando descontos de leilão; em 2024 houve estabilização/ajustes.
• Digitalização: marketplaces e leiloeiros online levaram o processo a redes sociais, apps e algoritmos de matching, atraindo compradores de primeira viagem.

Marcos de juros (contexto para preços e apetite)

• 2020: Selic em 2,0% a.a. (mínima histórica)
• 2022–2023: Selic em 13,75% a.a. (pico do ciclo)
• 2024: manutenção/ajustes em ~10,5% a.a.; em 2025, patamar ainda elevado em termos históricos

Implicação: em ambientes de juros altos, o desconto do leilão compensa mais; quando os juros caem, melhora a revenda e o financiamento pós-arrematação.

2) Por que o número de leilões cresceu

1. Inadimplência seletiva no crédito imobiliário — aumentos pontuais (com destaque para contratos via FGTS) empurraram estoques para praça. Os grandes bancos e, notadamente, a CAIXA, intensificaram editais recorrentes.
2. Juros altos + pressão de renda — parcelas mais pesadas e menor fôlego financeiro elevam retomadas; para o comprador, deságios de 30%–50% (às vezes mais) se tornam atrativos.
3. Digitalização do funil — cadastro, habilitação, leitura de edital, diligência e lances passaram a ser online; redes sociais e vídeos curtos educaram o público.
4. Condições comerciais pró-comprador — regras padronizadas, possibilidade de financiamento habitacional e uso de FGTS em várias modalidades da CAIXA; entrada mínima de 5% quando há financiamento elegível.

3) Mapa regional (residenciais): Sul, Sudeste, Nordeste, Centro-Oeste e Norte

Como ler esta seção: não há um “censo nacional” único e contínuo por tipo de imóvel e região. Para imóveis residenciais, usamos editais nacionais da CAIXA (que concentram o volume no país) e um snapshot público de marketplace para ilustrar a oferta regional — ambos com forte predominância de residenciais. Os exemplos abaixo são representativos e ajudam a visualizar a distribuição por região.

Exemplo A — Leilões CAIXA (dez/2024)

Edital com 553 imóveis distribuídos nacionalmente. Distribuição por região:

Exemplo B — Leilões CAIXA (ago/set 2025)

Em agosto (etapa de 576 imóveis), a cesta era majoritariamente residencial: 339 apartamentos + 205 casas (544 residenciais de 576). A liderança por região se manteve com o Sudeste, seguido por Sul, Nordeste, Centro-Oeste e Norte (variações por edital são normais).

Exemplo C — Oferta em marketplace (snapshot público)

No portal Zuk (marketplace nacional), o filtro por UF mostrava, na data de acesso, maior estoque em SP e RJ, seguidos por capitais do Sul e Sudeste (ex.: RS) e polos do Centro-Oeste (ex.: GO). O comportamento confirma a concentração estrutural no Sudeste e, em segundo plano, Sul/Nordeste.

Leituras por região (síntese)

• Sudeste: maior base financeira e estoque (SP e RJ puxam). Volume alto de apartamentos e casas urbanas, com liquidez superior.
• Sul: presença consistente, sobretudo em áreas metropolitanas de RS, PR e SC; bom perfil para renda e “flip” seletivo.
• Nordeste: oferta relevante em capitais/aglomerados (Fortaleza, Salvador, Recife); descontos competitivos e tíquetes variados.
• Centro-Oeste: volume menor e mais heterogêneo por edital; polos de Brasília/Entorno e Goiânia se destacam.
• Norte: menor participação relativa; foco em capitais (Manaus, Belém, Porto Velho), com dispersão geográfica maior.

Conclusão prática: para residenciais, o investidor que busca giro mais rápido tende a priorizar Sudeste e capitais do Sul/Nordeste; quem busca yield (aluguel) pode encontrar descontos relativos maiores em Nordeste e Centro-Oeste, ponderando custos de ocupação/desocupação e liquidez local.

4) Perfis de compradores: investidores x pessoas físicas

Pessoas físicas (PF)

• Dominância de PF: mapeamentos de 2023–2024 mostram ampla maioria de arremates por PF (80%+), com grande parcela de primeira compra.
• Preferências: casas e apartamentos ocupam o topo; tíquete varia conforme capital/região; busca por moradia própria e por renda de aluguel.
• Apoios: financiamento habitacional e uso de FGTS (quando permitido no edital) ampliam acesso.

Investidores

• Teses: flip (comprar, regularizar, reformar e revender), renda (locação), “valor relativo” (comparar deságio x custos de regularização).
• Risco-reward: toleram imóveis ocupados/desocupação judicial, necessidade de obra e prazos mais longos; exigem diligência jurídica rigorosa.
• Ferramentas: funis digitais (alertas, listas), dados de liquidez (anúncios comparáveis) e custo de capital para planejar giro.

5) Fintechs e novas plataformas digitais

O setor passou por uma virada digital: marketplaces e leiloeiros online comparam ativos, engajam via redes sociais, usam algoritmos para aproximar perfil do comprador e educam novos entrantes. Nomes como Zuk, Resale, além de casas de leilão parceiras de bancos (ex.: Globo Leilões, Fidalgo, etc.), ampliaram a audiência e reduziram fricção de jornada.

Resultado: mais PF habilitada, mais visibilidade de residenciais e maior transparência de edital, matrícula e ônus.

6) Onde estão as oportunidades

• Deságio: residenciais frequentemente aparecem com 30%–50% abaixo da avaliação; em situações judiciais específicas, podem ocorrer descontos maiores, observada a vedação de “preço vil”.
• Liquidez: capitais do Sudeste e Sul têm giro superior; Nordeste oferece bons prêmios relativos; Norte e CO exigem seleção cirúrgica por micromercado.
• Financiamento e FGTS: em várias modalidades da CAIXA, é possível financiar e usar FGTS conforme regras do edital; entrada mínima de 5% quando há financiamento elegível.
• Teses combinadas: comprar com deságio, regularizar (ex.: desocupação, averbações), reforma leve e revenda; ou, comprar para yield em bairros com vacância baixa.

7) Riscos e desafios (e como mitigá-los)

• Ônus e dívidas: débitos condominiais podem acompanhar o imóvel (obrigação propter rem), enquanto tributos anteriores (ex.: IPTU) não são transferidos ao arrematante por entendimento recente — sempre validar no edital e na matrícula atualizada.
• Ocupação: imóveis ocupados podem demandar reintegração; precificar tempo/custo jurídico.
• Vistoria limitada: muitas vezes não há inspeção interna prévia; assumir contingências de reforma.
• Prazos e regras de pagamento: edital define comissões, prazos curtos, documentos e consequências de descumprimento.
• Golpes (sites falsos): checar leiloeiro na Junta Comercial e em listas oficiais; desconfiar de “ofertas milagrosas”.
• Preço vil: a jurisprudência veda arrematação por preço vil (em regra, abaixo de 50% da avaliação em leilão judicial, salvo decisões específicas e casos de alienação por iniciativa particular); sempre observe o edital e a avaliação atualizada.

8) Por onde começar: passo a passo prático

1. Defina tese e orçamento: moradia própria, renda ou flip? Estabeleça teto de lance, reserva para custos (comissão, ITBI, registro, eventuais débitos, reforma/desocupação) e custo de capital.
2. Selecione canais oficiais: priorize CAIXA (página oficial de “Imóveis à venda”) e leiloeiros listados; em marketplaces, valide o leiloeiro e o comitente.
3. Leia o edital de ponta a ponta: condições de pagamento, possibilidade de financiamento/FGTS, ônus, ocupação, prazos, documentos.
4. Tire matrícula atualizada e diligencie: ações reais, penhoras, averbações e histórico condominial/fiscal.
5. Faça conta de verdade: preço de mercado (comparáveis), deságio, custos de regularização e obra, tempo de imobilização e sensitividade de preço/juros.
6. Plano de saída: caso o imóvel esteja ocupado, trace estratégia (acordo, prazo judicial); se for renda, simule vazio, aluguel de mercado e CAP rate.
7. Habilite-se e participe: cadastre-se nos sites indicados no edital (ex.: leiloeiro e CAIXA), submeta documentos e acompanhe o cronograma de lances.

9) Checklist rápido antes do lance

• Edital lido? Opção de financiamento/FGTS confirmada? Entrada/5% (quando aplicável) provisionada?
• Matrícula atualizada em mãos? Ônus, ações e certidões checados?
• Imóvel ocupado? Estratégia e custos previstos?
• Preço-alvo definido? Deságio mínimo aceitável vs. risco/tempo?
• Comparáveis de venda e de locação analisados?
• Prazo de pagamento e documentos alinhados?
• Leiloeiro e site verificados (Junta Comercial/órgãos oficiais)?

10) Fontes (resumo)

• Macrotendências e crescimento: reportagens nacionais (crescimento 2024–2025, maioria de PF, deságios) e levantamento setorial.
• Inadimplência e efeito sobre leilões: matérias que repercutem dados do Banco Central (pico em 2023; FGTS com maior elevação).
• Digitalização: cases de plataformas (Zuk/Resale), algoritmos e engajamento em redes sociais.
• Comparativos regionais: editais nacionais da CAIXA (exemplos de 2024/2025) e snapshot público de marketplace com estoque por UF.
• Regras e como participar: página oficial da CAIXA e editais (financiamento SBPE, uso de FGTS, prazos, entrada de 5% quando aplicável).
• Riscos jurídicos: decisões do STJ sobre IPTU anterior (não transfere ao arrematante), débitos condominiais (obrigação propter rem) e vedação a preço vil; alertas de órgãos públicos contra sites falsos.

Observação: os exemplos e percentuais por região referem-se a lotes publicados em editais nacionais (com predominância de residenciais) e a snapshots públicos de marketplace na data de acesso, servindo como indicadores de oferta.