Aluguel por Temporada no Brasil: Crescimento, Rentabilidade e Desafios

Resumo: O mercado de aluguel por temporada no Brasil passou por uma transformação significativa nos últimos 10 anos, impulsionado por plataformas como Airbnb, Decolar e Booking. Este artigo aprofunda a análise sobre o crescimento desse segmento, cidades com maior demanda, conflitos legais, tendências futuras, legislação aplicável e a viabilidade econômica desse modelo de investimento.

Índice

• 1. Crescimento do setor (últimos 10 anos)
• 2. Estimativa de imóveis de locação por temporada
• 3. Cidades com maior oferta e destaques
• 4. Conflitos com governos, prefeituras e entidades
• 5. Atual legislação e novas propostas em discussão
• 6. Ganhos, rentabilidade e empresas especializadas
• 7. Perspectivas futuras do setor
• 8. Fontes consultadas

1. Crescimento do setor (últimos 10 anos)

O aluguel por temporada já era previsto pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, artigos 48 a 50), mas ganhou força com o avanço da economia compartilhada. A entrada do Airbnb no mercado brasileiro em 2012 transformou a forma como turistas buscam hospedagem e como investidores veem os imóveis como fonte de renda.

Entre 2015 e 2024, o setor de locação por temporada cresceu 43%, enquanto o aluguel tradicional cresceu apenas 8%, segundo análise da Manica Marin. Essa diferença é atribuída ao aumento da mobilidade digital, ao crescimento do turismo interno, à diversificação do perfil do viajante e à flexibilidade do modelo de hospedagem temporária.

A Oxford Economics estima que os gastos dos visitantes no Brasil chegarão a US$ 102 bilhões em 2025, refletindo diretamente no volume de receitas movimentadas por meio de imóveis para temporada.

2. Estimativa de imóveis de locação por temporada

Segundo a Wikipédia e dados de plataformas como Stays e Decolar, o Brasil conta com aproximadamente 140 mil imóveis cadastrados para aluguel de curta duração.

A cidade de São Paulo concentra, sozinha, cerca de 29.676 anúncios ativos (dados de abril de 2024). A média de ocupação dos imóveis na capital paulista gira em torno de 63%, com uma receita anual por anúncio próxima de US$ 9 mil (~R$ 45 mil).

Projeta-se uma receita de US$ 2,11 bilhões em 2023, e a expectativa é que o mercado ultrapasse 34 milhões de usuários até 2027.

3. Cidades com maior oferta e destaques

As principais cidades brasileiras com grande volume de imóveis para temporada são:

• São Paulo (SP)
• Rio de Janeiro (RJ)
• Belo Horizonte (MG)
• Recife (PE)
• Maceió (AL)
• Gramado (RS)
• Caldas Novas (GO)
• Capitólio (MG)
• Pipa – Tibau do Sul (RN)
• Bombinhas (SC)

Além da alta oferta, essas cidades também se destacam por atrair turistas nacionais e internacionais, eventos sazonais e possuir infraestrutura hoteleira limitada — o que favorece o aluguel por temporada.

Em cidades como Gramado e Bombinhas, há sobreposição entre o estoque turístico e a ocupação de curta duração via Airbnb, o que tem elevado o custo da moradia para residentes e gerado pressões regulatórias.

4. Conflitos com governos, prefeituras e entidades

O crescimento acelerado do setor gerou conflitos com moradores, síndicos e prefeituras. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem proibir a locação por plataformas digitais, desde que essa proibição conste expressamente na convenção.

Tribunais estaduais como os de São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Distrito Federal vêm apresentando entendimentos divergentes. Em geral, prevalece a visão de que, se não houver vedação na convenção, o aluguel por temporada é permitido, sendo atividade de uso residencial com respaldo jurídico.

No âmbito legislativo, o PL 4/2025 busca alterar o Código Civil para permitir que condomínios autorizem ou vetem esse tipo de atividade com base em assembleia. Em âmbito municipal, o Rio de Janeiro discutiu projetos semelhantes (PL 107/2025 e PL 372/2025), mas ambos foram arquivados após forte mobilização.

5. Atual legislação e novas propostas em discussão

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite a locação por temporada por até 90 dias, não exigindo intermediação imobiliária, garantias ou contratos extensos. É uma legislação considerada moderna, porém omissa em relação à gestão de plataformas digitais.

O PL 4/2025, em tramitação no Senado Federal, propõe regras mais restritivas para a atividade, incluindo a necessidade de autorização formal pela convenção do condomínio. Hóspedes passariam a ser classificados como “usuários eventuais”, o que poderia abrir brechas para a caracterização da atividade como comercial.

Juristas e plataformas como Airbnb argumentam que tais mudanças podem afetar milhares de anfitriões e reduzir a oferta de hospedagem em eventos de grande porte.

6. Ganhos, rentabilidade e empresas especializadas

O retorno financeiro do aluguel por temporada costuma ser superior ao do aluguel tradicional. Dados de 2024 mostram ROI (Retorno sobre Investimento) de:

• Belo Horizonte: 11,2%
• Recife: 10,8%
• São Paulo: 10,4%

As diárias médias variam entre R$ 184 e R$ 230, com ocupações acima de 63% nas principais regiões. Em São Paulo, por exemplo, a média anual é de 230 noites alugadas, gerando renda de até R$ 45 mil por imóvel.

Empresas como a Stays (adquirida pela Decolar) e a Profitrião oferecem serviços de gestão profissional, incluindo anúncios, fotografia, precificação dinâmica e atendimento ao hóspede. A Decolar relatou crescimento de 190% nas buscas por temporada no segundo semestre de 2023.

7. Perspectivas futuras do setor

As perspectivas são otimistas: espera-se crescimento anual de 11,2% até 2030, especialmente em destinos turísticos e polos urbanos. A regulamentação será mais rigorosa, mas também trará maior profissionalização do setor.

Tendências observadas:

• Busca por imóveis com infraestrutura de home office e cozinha equipada
• Valorização de experiências personalizadas
• Explosão da demanda em cidades médias e litorâneas
• Maior presença de empresas gestoras especializadas
• Crescimento de nichos pet-friendly e para famílias grandes

8. Fontes consultadas

• Oxford Economics / Airbnb: Impacto Econômico (2022–2025)
• Manica Marin – Artigo: Airbnb e rentabilidade (2024)
• Hostnjoy – Blog: ROI e cidades mais lucrativas
• Airbtics – Dados sobre São Paulo (2024)
• Wikipédia – Páginas: Aluguel por Temporada e Stays
• TownSq – Blog sobre o PL 4/2025
• SciELO – Artigos sobre impacto urbano do Airbnb
• Airbnb Newsroom – Comunicados oficiais e pesquisas
• Sindiconet – Análises jurídicas sobre locação em condomínios